Законодавство Італії щодо нерезидентів є надзвичайно демократичним, особливо порівняно з іншими розвиненими країнами. Іноземні особи під час перебування на території цієї держави наділяються практично тими самими правами, що й її громадяни. І якщо нерезидент вирішить придбати нерухомість в Італії, ця процедура відбуватиметься так само, як і для корінного жителя.
Це положення закріплено в «Пакті про рівноправність», а також в італійському Цивільному кодексі.
Хто може купувати нерухомість в Італії
Варто також зазначити, що нерухомість на території цієї країни мають право купувати як фізичні, так і юридичні особи. Сама процедура є дуже простою, тому навіть люди, які погано орієнтуються в цій сфері, не стикаються з труднощами. Важливо при цьому враховувати, що згідно з чинним законодавством нерухомий об'єкт не може бути придбаний анонімно. Особа, яка вирішила купити будинок, апартаменти, студію, віллу, квартиру або інше майно, зобов'язана легально перебувати на території цієї країни, а також отримати в одному з відділів поліції спеціальний податковий код. Крім того, бажано, щоб іноземець мав поручителів — ними можуть бути лише резиденти цієї держави.
Згідно з італійським законодавством, усі угоди, пов'язані з нерухомістю, в обов'язковому порядку мають бути нотаріально посвідчені та зафіксовані у відповідних реєстрах. Також важливо враховувати, що за чинними нормами договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості набирає юридичної сили лише після його реєстрації.
Щодо порядку оформлення угод з нерухомістю, тут також існують певні рамки, яких необхідно дотримуватися, аби не порушити закон.
Мовні нюанси придбання нерухомості
Оскільки в Італії практично всі спілкуються рідною мовою, знайти житло без допомоги агентства майже неможливо. Адже саме там працюють співробітники, які розмовляють англійською, а в окремих випадках навіть російською. Після того як ріелторська компанія обрана, а відповідний об'єкт знайдено, згідно з чинним законодавством сторони зобов'язані укласти попередню угоду — вона називається Proposta Irrevocabile d`Acquisto. У ній мають бути зазначені реквізити сторін, детальний опис житла, вартість об'єкта, способи та умови розрахунку між покупцем і продавцем, а також дата укладення остаточного контракту.
Варто також зазначити, що за законом під час підписання попередньої угоди особа, яка має намір придбати нерухомість, повинна внести завдаток (caparra confirmatoria) у розмірі 10% від її вартості. При цьому, якщо продавець з якихось причин відмовиться від угоди, він зобов'язаний повернути кошти, перераховані як попередній внесок.
Дуже важливо, щоб до моменту укладення остаточного контракту покупець вже мав податковий код — в Італії він називається codice fiscale. Його видають дуже швидко, а в деяких випадках ріелторська компанія сама займається його оформленням. Варто також зазначити, що комісійні агентству виплачуються під час підписання попередньої угоди і зазвичай не перевищують 5% від загальної вартості житла. До цієї суми входить повний супровід угоди, що є надзвичайно важливим, адже нерідко виникають різноманітні нюанси. При цьому, якщо нерухоме майно з якихось причин не буде придбано, за законом покупець не може повернути собі суму, витрачену на оплату послуг ріелтора, навіть частково.
Згідно з чинними нормами, особа, яка купує житло, повинна передати залишок суми лише після того, як остаточний договір купівлі-продажу буде підписаний обома сторонами та засвідчений у нотаріальній конторі. Важливо враховувати, що перед його укладенням нотаріус проводить ретельний аналіз угоди. Він перевіряє, чи відповідає контракт вимогам законодавства та нормам містобудування, а також з'ясовує, чи немає у придбаного житла боргів, чи не перебуває воно в іпотеці або під іншими обтяженнями та зобов'язаннями. Зазвичай за послуги цього фахівця доводиться сплачувати близько 3% від загальної вартості об'єкта. Під час підписання фінального контракту не лише вноситься залишок суми, а й здійснюється юридична та фактична передача нерухомого об'єкта.
У чинному законодавстві Італії передбачено, що будь-яка придбана нерухомість має пройти реєстрацію в Conservatoria Registri Immobiliare (Консерваторії Реєстрів Нерухомості). У ході неї співробітники цього органу фіксують усі необхідні дані про об'єкт, зокрема його вартість, докладну інформацію про нового власника та загальну площу. Після цього контракту присвоюється певний номер, і він повертається покупцю. З цього моменту він є повноправним власником придбаного житла. Варто зазначити, що зазвичай перехід права власності займає не більше місяця.
Податки при купівлі нерухомості в Італії
При цьому важливо враховувати, що законодавством Італії передбачено сплату податків під час здійснення угод з об'єктами нерухомості. Тому, купуючи житло, обов'язково слід сплатити всі необхідні внески. За законом їхній розмір завжди різний і безпосередньо залежить від виду майна та його вартості.
Якщо ви вирішите придбати літню резиденцію, вам потрібно буде сплатити податок у розмірі 10% від її фіскальної ціни (кадастрова вартість, помножена на певний коефіцієнт; як правило, підсумкова сума виходить удвічі меншою від заявленої ціни на житло).
Купуючи будинок для постійного проживання, іноземна особа має сплатити 3% від фіскальної ціни. При цьому за законом протягом 18 місяців необхідно надати до відділу реєстрації довідку з муніципалітету про прописку.
Якщо ви придбаєте віллу, податок становитиме 10% від фіскальної ціни. Тоді як при купівлі fattoría — тобто маєтку з господарством і прилеглою територією, на якій є сади, виноградники або оливкові дерева — потрібно буде сплатити 18%.
Купуючи житло у забудовника, нерезидент також сплачує податок на додану вартість, розмір якого залежить від загальної вартості об'єкта.
Важливо зазначити, що в законодавстві Італії є пункт, який надає іноземним особам право отримувати всю інформацію про нерухомість, що їх цікавить, у Консерваторії Реєстрів. Вони можуть дізнаватися ці дані ще до внесення завдатку та укладення будь-яких домовленостей. Звернувшись до цього органу, нерезидент може отримати відомості про власників житла, його площу, вартість, обтяження тощо. Такий підхід є дуже важливим і свідчить про те, що влада цієї держави ставиться до іноземних покупців з особливою увагою та захищає їхні інтереси. Тому нерезиденти не бояться укладати угоди в Італії, адже тут купівля-продаж здійснюється на законних підставах.
